משבר הנדל"ן מחריף: אי-ודאות, מחסור בעובדים וסיכוני מימון

• תמ"א 38 הסתיימה – 77% מבכירי הענף טוענים שהרגולציה מעכבת פרויקטים וללא תיקוני חקיקה, ההתחדשות העירונית עלולה להיתקע לשנים.
• משבר כוח האדם - 90 אלף עובדים חסרים – 60% מבכירי הענף לא רואים מענה ממשרד השיכון
• סיכון בשוק המשכנתאות - הלוואות הבלון בשיא של 23% – 50% תומכים בהתערבות רגולטורית
• השקעות בנדל"ן תחת לחץ - 64% מבכירי הענף סבורים שהורדת דירוג האשראי לא תשפיע
• רפי אלמליח, מנכ״ל מנהל התכנון: ״תמ”א 38 הייתה הכנה להכנה – אבל לא נתנה מענה אמיתי״

דן אנד ברדסטריט קיימה את פורום DUNS100 של בכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. בפורום השתתפו רפי אלמליח, מנכ"ל מנהל התכנון וראשי הפירמות המובילות את התחום בישראל בהם לירון לוי לב, שותף ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת הנדל"ן במשרד פישר FBC&Co, אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, עופר פרייליך, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד מיתר, דנה בירן, שותפה מנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד פירון ובהנחיית עו"ד דפנה שחר, מגישת סודות הנדל״ן.

בפורום דנו בנושאים אקטואליים בהם השפעת מלחמת חרבות ברזל על ענף הנדל״ן בכלל ועל תחום ההתחדשות העירונית בפרט, בעלייה בהיתרי בנייה בהתחדשות עירונית ועל המשמעות המשפטית שלה, תוכנית תמ״א 38 שמסתיימת וההשלכות המשפטיות לצד ״חלופת שקד״ ותיקוני החקיקה ההכרחיים לקידום פרויקטים עירוניים, מבצעי המימון בנדל״ן, הרגולציה והשפעתה המשפטית וסיכוני האשראי האפשריים, במשבר בכוח האדם בנדל״ן, בסיכונים פיננסים ואתגרים משפטיים לקבלנים.

במהלך הכנס השתתפו המשתתפים בסקר אינטראקטיבי אשר עסק בנושאים המרכזיים המעצבים את ענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית כיום. ממצאי הסקר מצביעים על ענף המתמודד עם אי-ודאות.

ע"פ נתוני דן אנד ברדסטריט, חלה עלייה של כ- 50% באינדיקטורים פיננסיים שליליים בקרב חברות נדל"ן בשנה החולפת. יחד עם זאת, הדעות חלוקות בנוגע להמשך המגמה 46% - מהמשתתפים סבורים שהשוק יתייצב, 35% מעריכים שההידרדרות תימשך, ורק 19% מאמינים כי צפוי שיפור.

הרגולציה זכתה לביקורת רחבה, כאשר 77% מהמשתתפים טענו כי היא בעיקר מעכבת פרויקטים, לעומת מיעוט אשר רואה בה מנוף לקידום ההתחדשות העירונית. גם בתחום ההשקעות בנדל"ן מניב, המיקום נותר הגורם המשפיע ביותר עם 44% מההצבעות, בעוד שתשואות יציבות ועלויות מימון גרפו כל אחת כ-25% מהצבעות המשתתפים.

בנוגע להלוואות הבלון, הדעות היו חצויות—50% תומכים בהתערבות רגולטורית, לעומת 50% שמתנגדים לכך. בנוסף 60%, מהמשתתפים סבורים כי משרד השיכון מספק מענה חלקי ומועט בלבד לאתגרי הענף ו-27% טוענים כי כלל אין מענה - חוסר שביעות רצון מובהק מהמדיניות הנוכחית. יחד עם זאת, כאשר נשאלו לגבי הורדת דירוג האשראי של ישראל,64% מהמשתתפים סבורים כי לא תהיה לכך השפעה דרמטית על ההשקעות בנדל"ן בעוד 36% מזהים בכך פוטנציאל לפגיעה.

הנתונים הללו מציגים תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן בישראל—עם אתגרים משמעותיים ברגולציה, תנאי מימון ושביעות רצון מהמדיניות הממשלתית, לצד חיפוש אחר יציבות בתנאי שוק משתנים.

עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת DUNS 100 בדן אנד ברדסטריט: ״ענף הנדל"ן בישראל נמצא בצומת מורכב במיוחד, עם שלושה אתגרים מרכזיים שמעצבים את פני השוק: ראשית, המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר בעקבות הפסקת כניסתם של כ-90 אלף פועלים פלסטינים, יוצר עיכובים משמעותיים במסירת דירות ומעלה את עלויות הבנייה. במקביל, אנו עדים לעלייה מדאיגה בסיכונים בשוק המשכנתאות, כאשר היקף הלוואות הבלון זינק והגיע לשיא של 23% מסך המשכנתאות, מה שמעורר חשש ליציבות השוק. ולבסוף, תחום ההתחדשות העירונית עובר טלטלה משמעותית עם המעבר מתמ"א 38 לחלופת שקד, וייקח זמן לא מבוטל למצוא את הדרך הנכונה לקדם פרויקטים במסגרת החלופה החדשה - נדרשים תיקוני חקיקה משלימים וזמן להטמעה וליצירת פרקטיקה ברורה שמכוחה יקודמו הפרויקטים״.

שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת DUNS100 | צילום: ניב קנטור

רפי אלמליח, מנכ"ל מנהל התכנון: ״תמ”א 38 הייתה הכנה להכנה – אבל לא נתנה מענה אמיתי. השלמנו את נושא המיגון והצענו פתרונות בזמן המלחמה. בתחום התכנון, עשינו את המרב, אך משרד המשפטים מתקשה עם פתרונות והיתרים. קידמנו מהלכים שיאפשרו פתרונות למפונים בצפון ובדרום, הן בדיור והן במיגון. תמ”א 38 הייתה רלוונטית בעבר, אך כיום נדרשים פתרונות רחבים יותר ברמת שכונה ועיר, תוך התחשבות בתחבורה ציבורית ובמטרו. דוגמה לכך היא תוכנית ח-319 בחולון, שמספקת ודאות ליזמים גם בתקופה של ריבית גבוהה. כעת אנו מתמקדים בהתחדשות עירונית בנהריה, שלומי וקריית שמונה, תוך ניצול תקציבי המדינה לחיזוק ופיתוח הפריפריה. לגבי המטרו – נדרשת ריכוזיות אוכלוסייה סביב התחנות, עם הגדלת זכויות בנייה, כדי להפוך אותו לכלכלי. עם זאת, המדינה חייבת להקצות את התקציב הדרוש – 150 מיליארד ש”ח. בתחום חוק התכנון והבנייה, אנו מובילים תיקון שיביא להעברת סמכויות לוועדות המקומיות, תוך יצירת ודאות תכנונית. תוכניות כוללות יאפשרו גמישות בקבלת החלטות, ויצמצמו הליכי תכנון מסורבלים. משבר הדיור קיים, אך כיום יש יותר תוכניות זמינות – אישרנו שיא של 204 אלף יחידות דיור. בנוסף, הקמנו חטיבת תשתיות שחילקה את הפרויקטים לטווחי זמן מוגדרים, כדי למנוע עיכובים וסרבול. הקמנו גם רשות רישוי ארצית שמסייעת בקידום תוכניות שנתקעו בוועדות המקומיות. לבסוף, אנו עובדים על תוכנית אסטרטגית שמחלקת את המדינה ל-28 אזורי תפקוד, ללא תלות בגבולות מחוזיים. המטרה היא שכל אזרח יקבל שירותי תעסוקה, רפואה ומסחר בטווח חצי שעה מהבית. כך נייצר ודאות, נקצר תהליכים בירוקרטיים, ונאפשר תכנון יעיל יותר״.

רפי אלמליח, מנכ"ל מנהל התכנון | צילום: ניב קנטור

לירון לוי לב, שותף ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת הנדל"ן במשרד פישר FBC&Co: ״החוק מכיר בצרכים הייחודיים של דיירים קשישים ומציע מספר חלופות שנועדו להקל עליהם בהתמודדות עם המעבר. דייר קשיש זכאי לבחור בין שתי חלופות בתוך הפרויקט עצמו - קבלת שתי דירות קטנות או דירה קטנה בצירוף הפרש כספי, או בחלופה שלישית מחוץ לפרויקט. בחלופה זו, הקשיש יכול לבחור בין מימון מלא לשהות בבית אבות בצירוף הפרש כספי בהתאם לשווי הדירה החדשה; קבלת דירה אחרת בסמוך לפרויקט בשווי הדירה המגיעה לו או קבלת סכום כספי על בסיס השווי המהוון של הדירה העתידית, כפי שנקבע בהסכם. אלו פתרונות שמבקשים להתחשב בצרכים המיוחדים של הקשישים, במיוחד עבור מי שמתקשים להתמודד עם המעבר הפיזי והנפשי לדירה חדשה. עם זאת, היישום בפועל של חלק מהחלופות מציב אתגרים ויש מקום לשיפור במנגנונים הקיימים כך שיתנו מענה רחב יותר לצרכים הייחודיים של אוכלוסייה זו. כך למשל, ניתן לשקול התאמה של המסלולים הקיימים, באמצעות הגדלת הפיצויים הכספיים או יצירת אפשרויות גמישות יותר, שיכללו גם ליווי חברתי ותמיכה נפשית. כמו כן נדרש תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, שיאפשר לקשיש לקבל החלטה סמוך יותר למועד הפינוי. מהלכים כאלה יכולים לאזן בין צרכי הדיירים לבין הצרכים והיכולות של היזמים, ולתרום להצלחת הפרויקטים באופן מיטבי לכל הצדדים".

אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן: “המדינה העבירה את מרכז הכוח לרשויות המקומיות באופן מובהק בקביעת כללי ההתחדשות העירונית וכך נוצרו הרבה חסמים, עיכובים וחוסר ודאות. יש צורך להחזיר את המשילות בנושא מדיניות וחקיקה בהתחדשות עירונית למדינה לצורך אחידות ו-וודאות בתחום. אנחנו רואים שבמקומות בהם המדינה עשתה הסכמי גג ולקחה את המשילות אליה, יש התפתחות והתקדמות. הניסיון שנצבר מגלה, כי בנפרד מהליך דייר סרבן שגרם לעיכובים רבים במימוש פרויקטים עד היום, התפתחה פרקטיקה של "סרבנות משנה" של דיירים שחתמו על הסכמי התמ"א/פינוי בינוי, על דרך הימנעות מחתימה על מסמכי הליווי ושעבוד הזכויות לבנק המלווה, תוך ניצול המצב הרגיש של היזמים והדיירים שעומדים ממש ערב פינוי הדירות, תוך הסתמכות על דרישת הבנקים לחתימה של בעלי הזכויות עצמם ולא על דרך שימוש בייפוי הכוח שנמסר ליזמים בחתימה על ההסכם. הפתרון דורש חקיקה שתחייב את הבנקים (וגורמים מממנים אחרים) להסכים לחתימה באמצעות ייפוי כוח לגבי בעלי זכויות שחתומים על הסכם התמ"א״.

עו"ד דנה בירן שותפה ומובילת תחום ההתחדשות עירונית במשרד פירון: "מלחמת חרבות ברזל השפיעה בצורה דרמטית על הענף כולו ובוודאי שגם על פרוייקטי ההתחדשות העירונית. מדובר בפרויקטים שמאושרים לאורך הדרך בראייה אופטימלית הן של מחירי הדירות והן של עלויות הבנייה, כמעט ללא מרווח סיכון, שנועד לאפשר להם לצאת לדרך, גם אם משהו משתבש. וכפי שהתברר, משהו בהחלט השתבש. המדינה לא נותנת מענה למחסור החמור בכוח אדם, עלויות הבנייה מטפסות בהתאם ועלויות המימון גבוהות מאוד. בנוסף, השוק התרגל למודל מכירות של 80-20 שאינו יוצר תזרים משמעותי לאורך תקופת הבנייה ומגלגל את הבעיות לשלב המסירה. התוצאה היא שפרויקטים נתקעים ואינם יכולים לצאת לפועל או לחילופין מתעכבים בשלב הבנייה. גם בפרויקטים שהצליחו להסתיים ולהתאכלס בתקופה זו, ישנן מחלוקות סביב השאלה מי צריך לשאת בהשלכות של העיכובים. אם המדינה לא תטפל בבעיה בהקדם, ובראש ובראשונה תמצא פתרון למחסור החמור בכוח אדם, לצד מענה לסוגיית האיחורים, באופן שלא יגלגל את כל ההשלכות לפתחם של היזמים, אנחנו נראה את התוצאות ביתר שאת בתקופה הקרובה".